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以港低息之利 投資粵港澳大灣區房地產未來
  hodor 2019-06-01 16:37:11 9463
在香港土生土長的李小姐現時與家人同住,沒有迫切的居住問題。她賣掉物業并清還按揭貸款后,套現400多萬港元現金。由于她偶爾喜歡到廣東旅游小住,于是先以40多萬元人民幣在惠州買了一套面積約30多平方米的一房一廳公寓自用。

【友財網外匯資訊】-作為全球房價最貴城市,香港樓價已連升10年,但“賣了恐難再買回”的心態仍令不少業主對沽出物業感到躊躇。不過,李小姐兩個月前卻毅然將她在香港唯一的一套自有住宅賣掉,轉戰大灣區。


以港低息之利 投資粵港澳大灣區房地產未來


在香港土生土長的李小姐現時與家人同住,沒有迫切的居住問題。她賣掉物業并清還按揭貸款后,套現400多萬港元現金。由于她偶爾喜歡到廣東旅游小住,于是先以40多萬元人民幣在惠州買了一套面積約30多平方米的一房一廳公寓自用。


最近又她以150萬元人民幣在廣州地鐵四號線沿線買了一個面積約50平方米的“Loft”商住公寓,作為投資用途;中介并提供“售后租回”的條件,保證租金回報?!懊扛鱸率兆饉?、五千元,假設未來(廣州)的樓價不怎樣升,未來10年作為收租都OK?!?/p>


“當然我是覺得(內地樓價)很大機會升值,香港我不夠膽講(樓價)是否見頂,但我會覺得不是太值?!彼?。


或許李小姐的情況只是個案,但內地物業對港人的吸引力可能在逐漸上升。據香港花旗銀行一項調查顯示,香港的“千萬富翁”未來有興趣在內地置業的比例為11%,較有興趣在香港置業的10%比例更高,顯示可能因香港樓價已很高,且他們平均在港已有接近兩個物業,因而有意海外置業以分散投資。


粵港澳大灣區是中國首個國家級灣區,由國家主席習近平親自謀劃、部署及推動的國家戰略,包括香港、澳門特區,及廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶九個廣東省城市。自規劃綱要于2月正式出臺后,內地及港澳政府均大力宣傳,并已有一些新政策出臺。


財政部和稅務總局3月公布,對在大灣區工作的境外人才,按內地與香港個人所得稅稅負差額給予補貼,并對補貼免征個人所得稅,冀吸引境外(包括港澳臺)高端人才和緊缺人才到大灣區工作。


*探索潛力黑馬*


投行瑞銀中國/香港房地產研究部主管林鎮鴻評論指,大灣區開發的目標是通過更好的硬件(基礎設施)和軟件(如社保、稅收、互認資格)強化城市之間的人員、資金和物流整合,降低交易成本,增強該區競爭力,有利經濟活動和房地產市場。然而,由于香港、澳門和內地制度不同,人員和資金流動的整合會存在瓶頸。


從事房地產策劃、并在內地有20多年物業投資經驗的V+物業聯展中心特邀顧問沈永年形容,大灣區將是“百年一遇”的商機,而且大灣區發展是習近平主導的國家戰略,加上在現時中美貿易戰開打的背景下,中國加強內需更為重要。


“搞好大灣區最好的方法就是放松政策,加強融合?!彼?。


目前,大灣區九個內地城市中,除惠州及肇慶沒有樓市限購外,其他城市都有不同的限購條件,在選擇投資目標前,要認清本身的目標和潛在風險。


沈永年建議有意投資大灣區物業的人士,應先了解本身的投資動機和出發點是升值、收租、退休居住或度假?如以升值潛力,他個人首選南沙、珠海西區及佛山。因南沙是廣東省三個自貿區之一,但樓價只為橫琴和前海的五分之一,明顯落后大市。


“從政策、地理位置、基建、樓價落后大市等方面看,南沙是一匹黑馬?!彼?。


香港中文大學經濟系副教授莊太量表示,樓市愈發達的城市,工業投資就愈少,長遠經濟很難有大增長,例如中山和惠州。他個人較為看好肇慶,除了因為當地樓價較為落后,也因為香港往來的肇慶高鐵列車稍后將開通。


反映區內一手及二手住宅交易價格的中原大灣區指數,自2016年3月推出至今年4月累計漲38%,升幅最大首三位依次為中山、江門及廣州,分別為67.6%、66%及60%;至于升幅最少的則為九個內地城市中均價最高的深圳,累計漲11.7%。


*以港低息之利,投資灣區未來*


以土地面積及人口數目計,粵港澳大灣區均高于世界另外三大灣區——三藩市灣區、紐約及東京灣區;但人均GDP則是四個灣區中最低,增長潛力有待進一步開拓,投資者宜抱長線投資心態。


在投資回報方面,地產界人士指現時內地住宅投資回報普遍只有1.5-2%,相比香港2-3%略為偏低。值得注意的是,以銀行同業拆息計的住宅按揭利率(H按)封頂息率為2.375%,即投資香港物業可能仍有輕微正利差(positive carry),但反觀內地人民幣按揭利率達5-6%,若投資者在內地按揭貸款置業,回報為負值。


中原地產中國華南區總裁李耀智提醒,投資者在購買大灣區物業時,不要只看好的一面,應先實地考察樓盤、周邊環境及了解該區整體發展情況。對于開發商宣稱提供的投資回報,也要細心考量,“到底項目的投資回報是反映市場真實回報,還是發展商給予的補貼?”


他表示,雖然大灣區規劃綱要出臺后,不少客戶都認為是利好消息,但目前真正行動購買物業的情況仍不算太多。


“現時整個經濟比較波動,政府很想推動大灣區,但有市民則抱懷疑態度,認為待這些城市融合了,加上各樣配套成熟,屆時可能買家會增加?!彼?。


對大灣區甚為樂觀的沈永年則認為,應該利用現時香港樓價高、利息低的優勢,在香港套取資金趁低買入大灣區物業。他一般會持有物業五年,因屆時出售二手物業基本上已不用繳稅,而且物業所在地方的發展及配套也已較為成熟,樓價可望有較可觀升幅。


“我的投資方式是盡量不在內地做按揭,因為利息高;我會加按(即進一步抵押)香港的物業,然后把錢在大陸一次過付款買幾套房...香港的利息全世界最低,把大陸物業的租金來付香港的利息,可能還會有余錢?!彼?。


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